北京章哥★★ღ◈◈，房地产从业20年★★ღ◈◈，通晓业内门道★★ღ◈◈，我不做所谓的“专家”★★ღ◈◈，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑★★ღ◈◈。

　　请问威斯尼斯人·60555★★ღ◈◈，我是北京大叔★★ღ◈◈，50岁了还有十年退休（或许12年）★★ღ◈◈，单身（离异）无房★★ღ◈◈。目前住单位宿舍（开间筒子楼）★★ღ◈◈，退休后必须退房★★ღ◈◈。

　　一★★ღ◈◈、买石景山老破小200万左右的威斯尼斯人·60555★★ღ◈◈，先出租退休后自住★★ღ◈◈，租金基本能覆盖月供★★ღ◈◈，但退休金预计到时候也只有5000多★★ღ◈◈，压力很大威斯尼斯人·60555★★ღ◈◈。

　　1★★ღ◈◈、退休金预计5000多★★ღ◈◈，是指十年后吗？如果是这意思★★ღ◈◈，那这贷款就确实有难度了★★ღ◈◈。到时候相当于少了几千的房租收入★★ღ◈◈，或者说是自己掏租金来住这套老破小★★ღ◈◈。如果到时候利率下降很多还好说★★ღ◈◈，如果不降甚至上涨★★ღ◈◈，那生活费可就基本没有了★★ღ◈◈。

　　这只能期待十年后房租明显上涨+利率下降★★ღ◈◈，这样能拿到一部分房租★★ღ◈◈，用来补贴自己在其他更便宜地段儿的房租★★ღ◈◈。或者说到时候把这套房卖掉威斯尼斯人★★ღ◈◈，★★ღ◈◈，去买更便宜地段儿的房子居住★★ღ◈◈。

　　或者这么说吧★★ღ◈◈，以现在情况来说★★ღ◈◈，就算买了这套房到时候也大概率住不上★★ღ◈◈，相当于纯投资了★★ღ◈◈。但房价未必还有多高的涨幅★★ღ◈◈，所以如果有其他更稳妥+高息的理财渠道★★ღ◈◈，买不买这套房就没什么必要了★★ღ◈◈。

　　2★★ღ◈◈、买公寓就是以收租金为主了★★ღ◈◈，收益率比普宅高的多★★ღ◈◈。但考虑好隐性风险★★ღ◈◈，主要是房产税+土地出让金+水电税等政策方面的铃木麻奈美★★ღ◈◈。另外这种产品不好卖★★ღ◈◈，税费也高★★ღ◈◈。所以常规建议是要么就甭买★★ღ◈◈，买了也就轻易甭卖了威斯尼斯人60555★★ღ◈◈！★★ღ◈◈。

　　3★★ღ◈◈、房子是用来住的★★ღ◈◈，如果能解决退休后的居住就不用买房呗★★ღ◈◈。这外人不好建议★★ღ◈◈，看自己的情况来选择★★ღ◈◈。

　　4★★ღ◈◈、简单就是这情况★★ღ◈◈。如果是我会选第一个方案★★ღ◈◈，买石景山老房★★ღ◈◈。因为房租是大概率随工资涨幅上涨的★★ღ◈◈，十年后有可能翻番★★ღ◈◈，而月供不变的可能性比较大★★ღ◈◈，利率很难长期上涨威斯尼斯人·60555★★ღ◈◈。所以到退休的时候★★ღ◈◈，大概率是有结余租金的★★ღ◈◈，应该能补贴一部分租房+生活费★★ღ◈◈。

　　1500万应该能买中信城90平左右的两居★★ღ◈◈，租金坪效应该在150左右★★ღ◈◈，租售比上千★★ღ◈◈，至少是1000左右吧★★ღ◈◈。这说明学区溢价有点儿高★★ღ◈◈，居住的性价比就不是太高了★★ღ◈◈。

　　金城华庭1500万应该能买80平左右的★★ღ◈◈，这里租金高★★ღ◈◈，但坪效我不太清楚★★ღ◈◈。参考旁边的西城晶华吧★★ღ◈◈，每平米是200左右★★ღ◈◈。那金城华庭的房龄更新澳门尼威斯人网站★★ღ◈◈，★★ღ◈◈，坪效就应该更高★★ღ◈◈，增加10%吧★★ღ◈◈，在220左右★★ღ◈◈。计算租售比就肯定在1000之内★★ღ◈◈，或者900之内★★ღ◈◈，也就是性价比要比中信城高★★ღ◈◈。

　　不过这也是因为金城华庭的房龄新★★ღ◈◈，所以更受追捧★★ღ◈◈。如果过些年随着房龄和设施变老★★ღ◈◈，性价比有可能下降★★ღ◈◈。但至少五年八年不至于铃木麻奈美★★ღ◈◈，再怎么着也得是西城晶华的程度★★ღ◈◈，也就是就算下降也仍然比中信沁园要高★★ღ◈◈。

　　2★★ღ◈◈、但加上学区那就只能家长判断了★★ღ◈◈，从整体学区来讲是金融街更强★★ღ◈◈，但金城华庭对口的是话华嘉小学★★ღ◈◈，属于普通的★★ღ◈◈。而中信城对口八中附小+直升★★ღ◈◈，从概率来讲强于金城华庭★★ღ◈◈。

　　3★★ღ◈◈、简单就这情况吧★★ღ◈◈，单从房子角度来说肯定是金城华庭的占优★★ღ◈◈，至少房龄新的时候占优★★ღ◈◈。但结合学区只能家长定★★ღ◈◈，外人不好建议威斯尼斯人·60555★★ღ◈◈。

　　请问★★ღ◈◈，我在海淀双榆树有个一居室★★ღ◈◈，学区房10万 一平★★ღ◈◈，但是太小了只有不到40平★★ღ◈◈，所以我想卖了换到天通苑★★ღ◈◈，不添钱能买160平的★★ღ◈◈，居住环境应该改善很多威斯尼斯人·60555★★ღ◈◈。但现在就是拿不定主意★★ღ◈◈，周围的人都劝我说不能卖★★ღ◈◈，留着会越来越值钱★★ღ◈◈，想听听您的看法★★ღ◈◈。

　　1★★ღ◈◈、我的看法是房子是用来住的★★ღ◈◈，那为了提升居住体验就该换就换呗★★ღ◈◈。这都没必要听别人的★★ღ◈◈，居住是自己的事情★★ღ◈◈，就跟搞对象结婚似的★★ღ◈◈，自己觉得合适就行★★ღ◈◈。

　　40平是建面吧？那使用面积也就30多★★ღ◈◈，厨卫阳台就得小10平米★★ღ◈◈，卧室客厅也就剩20多吧★★ღ◈◈。甚至客厅或许还不好用呢★★ღ◈◈，这种老房的居住体验都不会太好★★ღ◈◈。换到160平的★★ღ◈◈，这都没法儿相比★★ღ◈◈，只要自己觉得舒服就换吧★★ღ◈◈。

　　2★★ღ◈◈、留着会越来越值钱★★ღ◈◈，这怎么说呢？北京的房子其实和20年前相比都是越来越值钱的铃木麻奈美★★ღ◈◈。当年双榆树公房被允许上市的时候也就4000多一平★★ღ◈◈，现在都10万了★★ღ◈◈。可同时期天通苑也才2650啊★★ღ◈◈，就算是大户型升值不领先★★ღ◈◈，现在也是10倍左右的涨幅了★★ღ◈◈，都越来越值钱★★ღ◈◈。

　　钱只有花掉后得到享受了才有价值威斯尼斯人·60555★★ღ◈◈，否则就是一串数字★★ღ◈◈，在物质上没有任何价值★★ღ◈◈。如果说没有改善的想法那就留着★★ღ◈◈，可既然有这需求★★ღ◈◈，又有这能力★★ღ◈◈，那干嘛自己憋屈自己啊？

　　3★★ღ◈◈、总之没必要听别人的意见★★ღ◈◈，甚至就算换了都没必要告诉别人★★ღ◈◈。房子跟老婆一样都是只能自己用的★★ღ◈◈，反正也不能共享★★ღ◈◈。

　　请问澳门尼威斯人网站8311★★ღ◈◈，明明央企就是国企★★ღ◈◈，那你们为什么非要单独说？央企无非是归中央管理的★★ღ◈◈，但和归省里市里管理的有本质区别吗？都是国企而已★★ღ◈◈，有必要分三六九等吗？

　　1铃木麻奈美★★ღ◈◈、莫名其妙★★ღ◈◈，歪嘴吹火柴★★ღ◈◈，哪儿来的邪火儿啊？如果抬杠的话★★ღ◈◈，那央企国企确实没有本质的区别★★ღ◈◈。但这有意义吗？所有的企业在本质上都一样★★ღ◈◈，何必还分成国企+民企+合资外企啊？

　　2★★ღ◈◈、另外央企也不是归“中央”管理的铃木麻奈美★★ღ◈◈，而是归中央人民政府（国务院）委托给国资委管理的★★ღ◈◈。而且也不是所有央企都归国资委★★ღ◈◈，“铁邮烟荒”四大企业就归财政部★★ღ◈◈，至于为什么您直接咨询国务院吧★★ღ◈◈。还有几大行也不归国资委★★ღ◈◈，而是有的归汇金★★ღ◈◈，有的归财政部★★ღ◈◈，也有共同管理的★★ღ◈◈。

　　3★★ღ◈◈、总之这没什么意思★★ღ◈◈，985和211+普本都算大学★★ღ◈◈，而且211还包括所有的985★★ღ◈◈。但人家孩子如果考上清华北大了★★ღ◈◈，您非得说这其实不过是个211★★ღ◈◈，有意思吗？

　　另外企业里所有人都算员工★★ღ◈◈，单独分出来领导有本质区别吗？这种杠抬起来没完★★ღ◈◈，愿意承认物以类聚人以群分就承认★★ღ◈◈，不愿意承认也无所谓★★ღ◈◈，但存在即合理★★ღ◈◈，就看自己认不认了……

　　请问★★ღ◈◈，我打算把东城的一套国中大厦的卖掉★★ღ◈◈，预计4万一平能卖300万★★ღ◈◈。然后在海淀再买一套★★ღ◈◈，目的是为孩子上学能落户的★★ღ◈◈。

　　2铃木麻奈美★★ღ◈◈、为孩子上学落户★★ღ◈◈，那为什么不考虑位置和学区啊？只是为了跨区中考吗？那就买学院路东边这几个溢价低的学区吧★★ღ◈◈，300多万就能买到★★ღ◈◈，不用贷款★★ღ◈◈。总价低的流动性强★★ღ◈◈，用完了学位就可以卖★★ღ◈◈。

　　3★★ღ◈◈、如果只是为了学位威斯尼斯人·60555★★ღ◈◈，那为什么要持有2/3年啊？我建议是过了明年入学高峰期就看行情吧★★ღ◈◈，如果溢价率继续下跌就索性出手澳门尼威斯人网站★★ღ◈◈！★★ღ◈◈，没必要非得跟大趋势对赌★★ღ◈◈，赢的可能性不大★★ღ◈◈。也就是溢价部分是不太可能再增加的★★ღ◈◈，除非是学区内的成绩大幅提升★★ღ◈◈，或者有政策支持★★ღ◈◈。但这种可能性很小★★ღ◈◈，没必要赌★★ღ◈◈。

　　4★★ღ◈◈、租金高不到哪儿去★★ღ◈◈，毕竟所有海淀的房子都有学区溢价★★ღ◈◈，市区的至少在10-15%★★ღ◈◈。这部分价值是没人给租金的★★ღ◈◈，除非有人单独租学位★★ღ◈◈。所以学区房的租金只可能在本区内相对高★★ღ◈◈，但肯定低于北京平均值铃木麻奈美澳门尼威斯人8311★★ღ◈◈！★★ღ◈◈。

　　保值是基础部分肯定没问题★★ღ◈◈，必定跟随大盘涨跌★★ღ◈◈。但溢价部分说不好★★ღ◈◈，过了明年的人口趋势拐点再看吧★★ღ◈◈。所以一般建议就是用完了学位看行情★★ღ◈◈，不合适就卖★★ღ◈◈，相当于用税费成本买了个学位★★ღ◈◈，等同于没有学区房年代的择校费★★ღ◈◈。

　　5★★ღ◈◈、推荐房子找当地中介吧★★ღ◈◈，学院路★★ღ◈◈，北太平庄和花园路等学区的溢价都不算高★★ღ◈◈，300多万不难买到石化工业★★ღ◈◈。★★ღ◈◈。